O processo de compra e venda de imóveis em Portugal tem, maioritariamente, a intervenção de empresas de mediação imobiliária que têm como principal função representar um proprietário no processo de venda através de um dever fiduciário representado por contrato entre o proprietário e o mediador.

Proprietários particulares

Estes proprietários, habitualmente, operam no mercado de imoveis usados. vendem os imoveis diretamente aos compradores ou contratam profissionais de intermediação: empresas ou profissionais individuais legalmente constituídos.

Em situações de venda direta pelo proprietário, existem riscos que passam por falta de cobertura legal em termos de garantias e venda nas melhores condições possíveis na conjuntura do mercado de cada momento.

Este processo de venda tem pouca representatividade em Portugal.

Proprietários Profissionais

Estes proprietários podem ser:

• Empresas de construção, com departamentos de comercialização para venda direta
• Fundos e empresas financeiras que vendem imoveis novos ou usados
• Bancos e empresas especializadas que vendem imoveis provenientes de ações judiciais

Estes proprietários, habitualmente, vendem os seus imóveis diretamente aos compradores ou, também, contratam profissionais como intermediários na venda.

Em situações de venda direta, pelas suas características, são quase inexistentes riscos próprios em termos de defesa de interesses próprios e legais.

Intermediários

Intermediários, no processo de venda de imóveis, são profissionais individuais eu associados em empresas de mediação imobiliária que:

• Estão veiculados à Lei n.º 15/2013 (regime jurídico da mediação imobiliária)
• Representam vendedores de imóveis por contratos de mediação celebrados com vendedores;
• São remunerados, em regra, por comissão sobre preço de venda dos imoveis, pelos vendedores; e
• Em Portugal, o consultor imobiliário está, na maioria dos casos, vinculado ao proprietário do imóvel através de um contrato de mediação. Embora também acompanhe e apoie os potenciais compradores, a sua representação legal recai sobre o cliente vendedor.

Compradores de imóveis

Os compradores de imóveis, sejam particulares ou empresas, ao decidirem comprar imóveis diretamente a proprietários particulares ou através de profissionais devem assegurar-se de que todos os procedimentos legais no processo estão assegurados e é sempre aconselhável ter assessoria de um solicitador ou advogado especializado.

Não existe legislação aplicável, com excepção da legislação geral de proteção do consumidor e da proibição de práticas comerciais enganosas. Insuficiente em casos de conflitos.

O intermediário no processo de compra de imoveis não é usual em Portugal, com algumas exceções:

• Em representação de compradores estrangeiros ou cidadãos expatriados;
• Em representação de compradores de imóveis de valor elevado e com complexidades agregadas.

Regulação na defesa do comprador

Deveres gerais do mediador (Lei n.º 15/2013) A lei obriga o mediador imobiliário a: agir com lealdade e boa-fé, prestar informação verdadeira e completa, não induzir o cliente em erro ou tratar todas as partes com correção e transparência

Existem alguns instrumentos que ajudam, mas não substituem representação:

• Informação obrigatória sobre o imóvel: características, ónus (hipotecas, penhoras, etc.) ou licença de utilização. Se houver omissão ou erro, pode haver responsabilidade;
• Intervenção do IMPIC:regula a atividade das imobiliárias e pode sancionar irregularidades; e
• Intervenção do Banco de Portugal(no caso de crédito): protege o consumidor no financiamento

Pela importância que o intermediário e a empresa de mediação têm no atual processo de venda de imóveis importa detalhar o funcionamento dos mesmos.

Em Portugal um consultor imobiliário (mediador) está ligado a uma agência e trabalha em nome da agência.

A agência tem contrato com o proprietário vendedor. É o representante formal e exclusivo do proprietário que lhe vai pagar, um valor fixo ou comissão, depois da venda do imóvel.

Na relação que mantem com os compradores, o consultor pode disponibilizar informação, esclarecer, opinião sobre valor, etc.  Mas, legalmente, o consultor nunca

representa o comprador nos seus interesses, a menos que exista um acordo específico para isso (o que é raro no modelo tradicional em Portugal).

Em Portugal, o consultor imobiliário está, na maioria dos casos, vinculado ao proprietário do imóvel através de um contrato de mediação.
Embora também acompanhe e apoie os potenciais compradores, a sua representação legal recai sobre o cliente vendedor ou senhorio (no caso de um arrendamento).

Este detalhe do relacionamento do intermediário e da empresa mediadora é extremamente importante no conjunto das relações tripartidas entre vendedores, intermediários e compradores. Os deveres fiduciários são para com o vendedor que é o ‘cliente’.

A avaliação do imóvel é determinante para definir o preço de venda. Assim como outros factos: localização, estado do imóvel, vontade do vendedor, etc.

O mediador (intermediário) tem sempre um papel importante na decisão do preço de venda. Tem como missão, enquanto seu representante, do vendedor, e defensor do melhor negócio possível, conseguir o melhor preço e o cliente certo para esse preço.

O mediador tem como missão assessorar na busca e disponibilidade de toda a documentação necessária para se concretizar uma venda e disponibilizar o acompanhamento até ao momento da escritura de venda, ou, não acontecendo, até à rescisão do contrato de mediação por parte do vendedor ou do próprio agente.

A realização de uma escritura de venda é o momento em que o mediador recebe o pagamento dos serviços acordados no momento do contrato de mediação. Este pagamento pode ser um valor acordado fixo ou uma comissão sobre o valor da escritura.

Em Portugal, a comissão sobre o valor da escritura é o procedimento habitual, um valor fixo, habitualmente, acontece quando o valor de escritura é baixo e a comissão a cobrar não atinge o valor mínimo estabelecido pelo consultor.

As comissões a pagar às empresas de mediação variam de acordo com a vontade de cada mediador, do trabalho desenvolvido e do mercado em si.

A título de exemplo podemos nos fixar sobre uma venda de 200 mil euros com uma comissão de 5% o proprietário teria de pagar ao mediador 10 mil euros de comissão mais IVA. Mas se a venda for de 500 mil euros com a mesma comissão, então o valor a pagar já seria de 25 mil euros mais IVA.

Porque este exemplo permite verificar os parâmetros que uma comissão fixa proporciona, existem outros países em que as comissões variam em função dos volumes em questão. Em Portugal esta prática ainda não está vulgarizada.

Assim, a função do mediador na venda de imóveis está caracterizada. Adicionalmente, o mediador pode assumir outras funções em representação do vendedor.

 O Proprietário vendedor está protegido por legislação que assegura os seus direitos, regula o processo de venda e tem disponível uma rede grande de mediadores para o auxiliar e assessorar na venda de seu imóvel.

É agora o momento do comprador de imoveis.

Está protegido e representado no mercado com regulamentos próprios?

A rede de mediadores está preparada para os representar nos mesmos moldes que representa os vendedores de imoveis?

Em Portugal, o comprador de um imóvel beneficia de proteção legal ao nível da transparência e da veracidade da informação prestada, mas não dispõe, na maioria dos casos, de representação direta por parte do mediador imobiliário.

Ao contrário de outros sistemas jurídicos, como o britânico, a figura do agente do comprador não está plenamente estruturada, o que pode deixar o adquirente numa posição mais vulnerável em situações de conflito de interesses.

O processo de compra de um imóvel obedece a um conjunto de procedimentosem que a seleção e escolha do imóvel a comprar pertence habitualmente ao comprador.

Como muitos já experienciaram no passado, pode ser um processo complicado e com múltiplos problemas agregados.

Comecemos pelo princípio

O comprador está realmente protegido?

Antes, quando se escreveu sobre compradores de imoveis, já lemos que em Portugal é pouca a regulação para defesa do comprador.

Assim, quando alguém se propõe comprar um imóvel para além dos procedimentos elementares como prospetar nos locais próprios, procurar imoveis que se ajustem ao orçamento disponível, a localização, a tipologia, o gosto pessoal, etc., deve também ter presente realidades de conhecimento não tão elementares:

Se vai comprar um imóvel diretamente a um proprietário acautele-se com as probabilidades de ambos terem problemas no processo de compra.

Os negócios entre particulares não têm qualquer cobertura legal, com a excepção de quando se verificam crimes.

Se vai comprar um imóvel representado por um mediador, está salvaguardado de riscos com ilegalidades. Como escrevemos antes, os mediadores estão obrigados a cumprir uma legislação que também protege os compradores.

Assim, em resposta à pergunta aqui antes feita, o comprador no seu processo de compra através de um mediador contratado por um vendedor, tem alguma proteção, mas é indireta e limitada.

A lei obriga o mediador imobiliário a:

• Agir com lealdade e boa-fé;
• Prestar informação verdadeira e completa;
• Não induzir comprador em erro;
• Tratar todas as partes com correção e transparência.

Isto protege o comprador… mas de forma genérica, não como cliente representado.

O problema: o comprador não é “cliente”

O comprador é considerado “interessado”, não cliente formal, logo:

• Não existe dever fiduciário direto e não há obrigação de defesa dos seus interesses.
• Onde o comprador fica mais desprotegido:
• Aconselhamento “aparentemente neutro” mas alinhado com o vendedor;
• Pressão para fechar negócio;
• Falta de transparência total sobre alternativas;
• Ausência de negociação em nome do comprador.

Isto não é necessariamente ilegal: mas mostra os limites para comprador.

Em conclusão: um comprador ao confiar a um mediador imobiliário que representa um imóvel em nome de um vendedor, o aconselhamento sobre todos os assuntos pode ser um erro.

O mediador imobiliário pode proteger o comprador? Sim…mas.

Como escrevemos antes, em Portugal a legislação e o normativo ainda não especifica totalmente esta função do âmbito do setor da intermediação imobiliária com a oferta de consultores disponível.

No entanto, em Portugal já existem empresas de mediação imobiliária, que adicionalmente à mediação em representação de vendedores de imóveis, também prestam serviços de consultoria para compradores:

• Serviço de procura de imóvel (property finder);
• Representação do comprador no processo de compra;
• A remuneração do serviço prestado é paga diretamente pelo comprador.

Existe risco potencial de conflito de interesses? Sim e não é pequeno.

Onde está o risco?

Este surge quando o consultor do comprador e o mediador do vendedor estão dentro da mesma agência ou rede.

Nestes casos. Pode haver:

• partilha informal de informação
• alinhamento de interesses comerciais
• pressão interna para fechar negócio
• incentivo económico da agência (comissão global)

Esta realidade, no atual momento da oferta de mediação, pode ser classificada de conflito de interesses estrutural

Mesmo que ninguém aja de má-fé, existe um problema estrutural:

• A agência de mediação só ganha quando o negócio se concretiza;
• Não tem incentivo para proteger, exclusivamente, o comprador ou o vendedor;
• O incentivo está no fecho da venda.

Esta realidade cria uma tensão clara: representação vs intermediação

A Lei n.º 15/2013 e qualquer outra regulação atual resolve isto?

Não de forma explícita. A legislação portuguesa:

• não proíbe este modelo
• não regula claramente a “dupla representação”
• baseia-se em princípios genéricos (boa-fé, transparência)

Ou seja: O potencial conflito penalizador para cliente comprador fica muito dependente da ética e organização interna das empresas que atualmente prestam serviços de mediação e consultoria para compradores de imóveis.

Algumas empresas de mediação tentam justificar esta realidade criando:

• Uma separação interna de equipas de consultores e mediadores;
• Consultores em exclusividade dedicados a compradores;
• Regras internas de confidencialidade.

Não obstante, isso é organizacional, não uma obrigação legal forte.

Nestes casos, apesar de meritórios, o risco continua, na prática, real. Pode traduzir-se em:

• O consultor do comprador não pressionar demasiado o preço de venda;
• Acesso desigual à informação;
• Preferência por imóveis da própria rede;
• Aconselhamento está condicionado.

Nada nestas práticas comerciais são necessariamente ilegais, mas podem ser problemáticas para os interesses de um comprador.

Embora algumas empresas de mediação imobiliária em Portugal ofereçam serviços de consultoria aos compradores, a coexistência, na mesma estrutura, de consultores que representam vendedores e mediadores que representam compradores pode gerar potenciais conflitos de interesses.
A ausência de uma separação legal clara, como existe noutros países, exige do comprador uma atenção redobrada quanto à independência efetiva do profissional que o acompanha.

Em conclusão:

Quando um comprador de imoveis necessita de informação e de um profissional que aja exclusivamente nos seus interesses, deve:

Contratar um profissional que assuma um dever fiduciário* claro.

*O dever fiduciário é reconhecido como uma obrigação legal ou quase legal, impondo padrões mais altos de conduta.

 Em termos práticos, a relação Fiduciário envolve:

• Confidencialidade e proteção de informações sensíveis;
• Imparcialidade no manejo de ativos e decisões de investimento;
• Divulgação adequada de conflitos de interesse.